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并购还是通道? “地产投行”融创的资本术

2017-07-11 16:28:55  来源:浙江经济网  有评论

“现在融创自有资金有900多亿”。

在融资渠道日趋收紧时,孙宏斌似乎仍旧有花不完的钱,在接受财新采访时,孙宏斌坐在中国首富王健林旁边,再次强调融创“不差钱”。

7月11日,融创发布公告称,这场融创和万达之间的世纪大收购,将通过内部划拨或者银行融资支付,协议签订三天,融创先付25亿元,7月31日前,融创需要完成尽职调查。随后分批再完成两笔支付。

而公告中显示,万达在收到第三笔付款后五个工作日,向融创发放296亿元贷款,按照银行基准利率,期限三年,随后融创完成最后一笔支付。也就是说,四次支付,融创只需要支付335亿元收购款即可。最后一笔,由万达自己出钱借给融创,用于收购自己。

除此之外,13个文旅项目管理咨询费用为每年每个5000万元,期限为20年,每年费用为6.5亿元。融创如若违约定金将不会退回,万达违约退双倍定金。

这样的付款条件很罕见,从中不难看出万达急于清仓转型,而融创似乎买得勉强。

据融创2016年年报显示,截至2016年底,公司总资产为2932亿元,账面现金约为698亿元。除却178亿元的受限资金之外,融创可由自由支配的现金约520亿元。在可自由支配的520亿元现金中,将近400亿元来源于借贷收入。

查阅公告可以发现,融创于2016年年末已在外发售的优先票据本金为4亿美元、融创房地产集团于上海证券交易所发行的公司债券以及非公开发行的境内公司债250亿元、资产证券支持共计27.9亿元、长期借贷801亿元,该年的借贷总额达到了1128亿元。除此之外,融创还通过信托方式获取资金。

天津聚金于11月将其所持的全部金科股份质押给渤海银行天津分行,2017年3月,天津润泽和天津润鼎分别与国投泰康信托有限公司签订的《信托资金贷款合同》提供担保,将其分别持有的公司1.01亿股和1.1亿股股份质押给国投泰康。三方累计其所持公司股份的91.11%的股权。

2016年融创中国公司账面现金约698亿元,该公司旗下的融创房地产集团的货币现金额为565.96亿元,可见它是融创中国的重要输血公司,而融创房地产集团的货币资金主要为销售回款以及借款。

进入2017年,融创房地产集团继续大规模借款,根据联合信用评级跟踪评级报告显示,截至2017年4月底,融创房地产集团借款余额为1291.90亿元,较2016年末借款余额921.31亿元增加370.59亿元,公司当年累计新增借款超过2016年末净资产354.67亿元的104.49%,公司债务负担进一步扩大,债务负担很重。

在2017年的借款构成中,银行借款与委托贷款占据了绝大多数,分别为367.77亿元、415.07亿元。

需要指出的是,借款余额已经排除了用于偿还贷款的金额,也就是说,实际上2017年前四个月融创的融资增长要高于这一数据。而这些借款将大部分用于融创上半年366亿元的并购,以及100亿元左右的土地出让金,如果万达没有提供这笔贷款,融创独自面对631亿元的资金压力可想而知。

一位财务人士向界面新闻分析,在融创的现金流量表中,经营活动现金净流入46.16亿元,投资活动现金净流出345亿元,融资活动现金净流入592亿元,2016年当年融资新增部分成本为5.78%,全部融资加权平均成本5.98%。

也就是说,2016年的全部并购资金都是借来的,2017年上半年估计也是,并非是靠房产销售所得,融创买了那么多企业,就看项目整合能力如何,总体是否可以产生超过年均5.98%的投资回报率,还要保证这部分投资能及时收回或者投资的增值部分能变现。

另一方面,公告显示,13个文旅项目总建筑面积约为5897万平方米,其中自持面积约为924万平方米,可售面积约为4973万平方,融创可能还得筹集银行融资拨付文化旅游项目的发展成本。

而从现金流量表中似乎能更加清晰地看到融创近几年的变化。

自2013年到2016年,融创的投资活动现金流分别是经营活动的现金流的2倍、0.5倍、0.78倍、8倍,这正对应了融创近几年的并购趋势,2014、2015年,融创经历了绿城、佳兆业、雨润等企业的并购失利,因此当年的投资现金流出并不起眼。而2016年,融创在莱蒙国际、融科智地、金科等多家企业上完成逆袭,而投资现金流出量也同比增长了三倍。

在并购市场上不断加码的融创,融资产生的现金流量也不断高涨,2016年的融资为2015年的3倍,是2016年经营活动现金流量的12倍、投资现金流量的2倍。

由此可见,在利润率日渐下滑的房地产行业,追求快进快出的融创已经迷上了玩资本运作,选择市场上出现问题的标的进行并购投资,在资本市场融到更多的钱成为孙宏斌的套路。

根据年报显示,融创的净负债率为121.5%,而据第一财经的报道,经过多轮并购后,融创的负债率已经攀升至200%,这笔中国房地产行业最大规模收购将为万达减负,助力A股上市,而对于融创来说,究竟意味着什么?

来源:界面

责任编辑:苏绛


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