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2017中型房企突围 谁是最有潜力的黑马?

2017-12-25 14:01:53  来源:浙江经济网  有评论

2017年初,经历了一年市场火热和随之而来的严厉调控后,房地产行业对于未来市场的普遍判断是:大房企面对机遇,中小房企面临挑战。

如今2017年即将过去,正如年初判断,地产行业的格局发生了更大变化,企业间的差距进一步拉大。目前碧桂园以5000亿元的销售额突破行业纪录,成为新的王者,“碧恒万”三家房企的总量更已跨过万亿规模。与之形成差异的,是一些落在后面的房企,已经难觅踪迹,如曾经华南五虎之一的合生创展、最早一批进入地产行业的万通等。

这一年,也有一些中小房企在行业变革之中突出重围。其中,阳光城、中梁、福晟、新力等4家颇具代表性的中型房企,在经历内部变革、战略调整后,业绩明显上升,规模迅速扩大,成为行业“黑马”。

阳光城:2020年冲击3500亿

2011年销售额还只有23亿元,到2020年销售规模已经瞄准3500亿元,要实现10年翻152倍,阳光城要将高周转运作到极致。

在2017年,阳光城内部经历了重大变动,从公司高层人事到未来企业路线,都发生了全面转变。5月,碧桂园前首席财务官吴建斌加盟阳光城,任副总裁;6月,碧桂园前联席总裁朱荣斌入职阳光城担任执行董事;10月,世茂原执行董事阚乃桂跳槽至阳光城任副总裁;11月,阳光城原总裁张海民离职,朱荣斌接任总裁。

即便经历重大人事变动,阳光城的脚步也并未放慢。克而瑞公布的数据显示,截至今年11月30日,阳光城实现签约金额769.3亿元,距离全年800亿元的保底销售目标仅有一步之遥,在房企销售额中排第22位,在闽系房企中的表现仅次于世茂和旭辉。

换血后的阳光城对规模和利润提出更高要求,路线也随之发生变化,原本以并购为主要手段瞄准一二线城市,转而对准三四线,并更多选择以公开、土拍方式购置。今年前10个月,阳光城已经花费616亿元购置土地,到11月,所持总货值已超过4800亿元。

即将冲进千亿的阳光城,正在调动每一个环节去适应庞大的规模,并配合高速的运转。按照新的要求,未来各项目净利润不得低于10%,股东净资金回报率不得低于30%,每个项目现金流回正不得超过12个月。同时,持续融资的阳光城,还需要将净负债率降至100%以下。

虽未对外界正式公布,但透露出的信息是,未来3年,阳光城的年度目标分别是1500亿元、2500亿元和3500亿元,这意味着连续三年要保持超过60%增速,全面调整后的阳光城即将开足马力。

中梁:连续两年业绩翻番

“黑马”中梁已经连续两年实现业绩翻番,今年其排名从40名大跨步晋升至25名,离4年后的3000亿目标又近了一步。

根据克而瑞研究中心数据,今年1-11月中梁地产的流量销售额达672.2亿元,房企排名为第25名,全年销售额有望突破700亿元,相比去年全年销售额336.8亿元,中梁将再次实现业绩翻番。

中梁成立于1993年,直至2014年,它还是一家偏居温州的房企,2015年以前,中梁在浙江的项目占比高达80%。2016年中梁把总部搬到上海,开启全国化扩张,至今已进入11个省,策略是模仿碧桂园深耕三四线城市。

2015年-2017年是中梁业绩快速增长的三年,2015年其全年销售额达168亿元,同比增长30%;2016年中梁全年销售业绩337亿元,同比增长101%。

这匹“黑马”今年业绩再次超过100%的增长率,也将中梁的老板杨剑推上了胡润房地产企业家榜,他的财富达185亿元,排名第24,在今年新上榜的10人中,杨剑是最年轻的一个。

或许实现700亿元的销售额在杨剑看来还远远不够,今年7月28日,中梁在内部会议上提出“到2021年实现销售额3000亿元”,“帮助高层财务自由,收入过亿;帮助中高层实现富裕之家,收入过千万”。

快速扩张的背后,中梁一直高度依赖信托资金以及浙江民间融资实现高杠杆运作。今年前10个月中梁花掉了294亿元买地,新增土地建面921万平方米,平均三天拿下一块土地。

在排名迅速提升后,现在中梁成了前30房企中“唯二”没有上市平台的地产商,另一家是已向香港联交所递交了招股书的正荣。

福晟:新锐房企3年要奔进千亿

2015年这家闽系房企的年度销售额还没有进入中国房地产企业百名之列,而今年前11个月,它的销售排名已进入前50强。

克而瑞数据显示,2016年福晟销售额为226.7亿元,在全国房企排第71位。今年1-11月的排名中,已经蹿至第47位,销售额达到347.2亿元,较去年全年增幅超过53%,是中型房企中增速较快的企业之一。

福晟早期成立于广州,2004年进驻福州并正式参与房地产业务的开发,以钱隆系产品在三四线城市占有一定市场后,走上了快速发展路径。

自2016年起,福晟开始迅猛发展,通过并购增加大量土地储备,过去2年,它们发起的并购超过70起。克而瑞公布的数据显示,福晟新增土地价值596.3亿元,位列全国房企第12位;新增土地面积1429.2万平方米,位列第7位。这一体量超过不少一线房企,更居闽系房企首位。

同时,福晟也开始调整策略,从原本深耕的三四线城市,开始逐步转向一二线城市。在福晟的土储增量中尤其重视深圳,过去2年间新增9个项目,占地200万平方米,货值约3000亿元。

福晟集团董事何建华表示,企业要在3-5年间实现千亿规模,2016年至2025年的10年间企业累计销售额要达到13000亿元,其中地产要达到8000亿元累计量。

为了实现这一目标,福晟对企业内部提出“3691”原则,即3个月开工、6个月开盘、9个月封顶、1年内资金流回正。

何建华多次表示,没有“小而美”的企业,做大做强,步入千亿甚至万亿房企是大势所趋,福晟会坚持做规模不动摇,只有这样才能在行业和金融资本市场获得更大话语权。

新力:5年增长300倍

新力地产在2010年才在江西南昌注册成立,以5年增长300倍的速度,在今年进入房企50强。今年1-11月其流量销售额达345.8亿元,排名第48名。

2012年,新力在江西的第一个项目获得了1.29亿销售额。

到2015年,新力的销售额仅为36亿元。2016年全年销售额为161.3亿元,排名全国房企第97名,毫无疑问新力是销售额增长最为迅速的房企之一。

对于新力来说,今年也是一个颇具意义的新起点——今年6月,新力地产将总部迁至上海,正式开启全国化扩张。随后公司宣布,未来三至五年将冲击千亿销售规模。

这一路径,是过去闽系房企大举扩张的必经之路,温州房企中梁也模仿了这一做法。

新力目前已进驻南昌、上海、昆山、苏州、惠州、长沙、武汉和深圳等十余个城市,重点布局以南昌为中心的中部区域以及珠三角、长三角区域。不过在核心一线城市上海和深圳,新力都尚未有项目落地。过去几年的扩张,主要源于新力在弱二线和环一线的布局。

新力目前的土地储备为1700多万平方米,从发展目标来看,未来几年很有可能会继续激进拿地。

新力老板张园林颇为神秘,有消息称他出身建筑施工领域。在成立新力之前,张园林曾于2005年注册成立了江西裕仁投资有限公司,经营范围为房地产开发、国内贸易等;此外他还是江西省昌景实业发展有限公司第二大股东,该公司成立于2009年,业务范围包括房地产开发、建筑工程、装饰工程等。

来源:界面

作者:孙梅欣 马一凡MYF

责任编辑:林天晴


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