您当前的位置 :浙江经济网 > 房产 > 房产要闻 > 正文

棚改贷或转向棚改债 地方发债再开大门?

2018-06-28 16:21:26  来源:浙江经济网  有评论

“对于地方政府来说,棚改的最大考验就是资金。”一位不愿具名地方官员称,新一轮棚改计划被层层分解需要继续推进,地方政府因“还旧控新”而面临较大的债务化解压力。

对于近日关于棚改贷审批收紧的报道,接近财政部的专家告诉《华夏时报》记者,或与财政系统整治地方政府负债有关。“棚改贷是隐性债务,需要权衡其总量”。

“坚决遏制地方政府隐性债务增量,有序推进试点棚改专项债券工作。”财政部和住建部曾联合发布文件称。

棚改贷日渐收紧

棚改这项重大的民心工程,最初实行实物分房,但后来被货币化安置代替,即拆迁人获得与安置房等价的安置款,自行选购住宅。

2013、2014年全国棚改货币化安置率为7.9%、9%,提升到2015、2016年的29.9%、48.5%,2017年更是达到60%。从地方样本来看,货币化安置的比例很高,如2017年江苏22个县(市、区)棚改货币化安置比例达到100%。

截至5月末,国开行今年发放棚改货币贷款4369亿元,用以棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。简单比较发现,2018年1季度PSL余额的增量是3038亿,比2017年同期的1632亿几乎增长了一倍。

不过,记者了解到,从今年年初棚改审批开始生变,谨慎受理新增项目,存量项目仍旧执行。政府工作报告的表述已彰显细微变化,2017年的政府工作报告提出因地制宜提高货币化安置比例,但2018年的政府工作报告少了类似提法。

“2016、2017年政策主要方向是提高货币化安置比例,今年各省关于棚改货币化安置表述转变,可见棚改贷款的风向已经生变。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫接受《华夏时报》记者采访时指出,棚改政策正由过去的地方一刀切转向国开行管控,说明暂缓新项目的棚改信号强烈。

目前,全国多个地方的棚改货币化安置开始降速。比如,山东省取消了货币化安置,湖南、江西、广东省均提出“因地制宜”推进棚改货币化安置,步子比此前小了。

不过,谢逸枫直言,短期之内,棚改货币化离结束尚早,否则成交增长的最大引擎器会全面熄火,楼市面临崩溃的可能性。“因为棚改货币化的主要资金就是抵押补充贷款(PSL),一旦停止,棚改就是意味着停止。不仅经济受拖累,就连三四线城市的房企、房价、房地产市场就会面临着巨大的考验。因此,预计在2018年-2020年内,棚改实物安置比例会上升,货币化安置不会结束,其比例会控制在一个合理的区间。”谢逸枫判断。

转向棚改发债

“从实际操作上看,棚改热潮下降不可避免。因为棚改给房地产市场带来新的问题,甚至会影响到地方债务的走势,调整时刻已经来了。”谢逸枫认为,在经济下行与大多数三四线城市去库存未完成压力下,一刀切的全面叫停棚改会导致房地产投资断崖的风险,且会出现烂尾楼的现象。

在谢逸枫看来,未来的棚改政策调整方向为四个方面:一是棚改货币化安置比例下降,转向实物安置比例上升。防止涨价去库存、拆迁户抢房现象;二是国开行新的棚改项目审批权由地方收回总行,防止隐性地方债务上升;三是新的棚改项目资金渠道的PSL局部收紧;四是新的棚改项目资金来源由PSL为主逐渐转向地方棚改专项债。

记者查阅地方政府官网获悉,当前,新疆、安徽、天津等地出台了棚改专项债相关文件,全力支持“棚改发债融资”。

6月20日,2018年天津市红桥区棚户区改造专项债券(一期)成功发行,标志着自财政部、住建部3月1日联合试点发行地方棚改专项债文件以来,全国首单棚改专项债正式落地。6月21日,安徽省财政厅下达阜阳市本级101.9亿元棚改专项债额度,现正在各项准备工作,预计不久将实施。

但谢逸枫也指出,棚改专项债根本无法代替PSL,因为发行规模有限,市场不受欢迎及地方缺乏动力。“由于未来偿棚改专项债的资金,主要来源于地方土地出让收入,肯定会倒逼地价上涨,房价也会因地价水涨船高而上涨。地方考虑到增加土地收入,调控关键是会出现放松或变相松绑的可能性,意味着楼市调控的收尾期将会在下半年或2019年来临。”谢逸枫说。

不过,上海城市学会高级经济师顾海波则认为,将棚改专项债纳入地方政府的债券发行计划,募集资金、发行和投向更加精准、更加透明。

“优先办理,加快审批”

棚改专项债问世,国家发改委的表述是“加快补齐棚改短板”。

事实上,棚改专项债的发行早已在规划之列。2013年4月,发改委将企业债发行申请分为“加快和简化审核类”、“从严审核类”及“适当控制规模和节奏类”,并将“棚户区改造、经济适用房和限价商品房等保障性安居工程项目”纳入“加快和简化审核类”。

国家发改委力挺棚改债券融资,鼓励“债贷组合”。

2013年8月底,国家发改委下发了《关于企业债券融资支持棚户区改造有关问题的通知》,要求对棚改项目债券融资“开绿灯”,且棚改债券规模可以达到项目总投资的70%,超出此前60%的固有规定。在国开行推出首批两只“债贷组合”专项企业债之后,发改委首次明确鼓励将这一模式应用于棚改债券。

2013年11月初,中共十八届三中全会便明确提出:“研究住宅政策性金融机构”。

2014年4月,国务院总理提出,由国家开发银行成立专门机构,实行单独核算,采取市场化方式发行住宅金融专项债券,重点用于支持棚改。

2014年5月13日, 国家发改委发布的名为《扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知(发改办财金[2014]1047号)》这样写到:认真开展棚改项目资金需求测算,逐省研究融资预案,支持符合条件的地区,适当放宽企业债券发行条件,且不占用地方政府所属投融资平台公司年度发债指标。三个月后,国务院出台《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》,首提“研究推出棚改项目收益债券”。

随后2015年8月,国家发改委为拓宽直接融资渠道,正式出台《项目收益债券管理暂行办法》,明确了发行项目收益债券的操作要点及申报材料。

“凡是承担棚户区改造项目建设任务的企业,均可申请发行企业债券用于棚户区改造项目建设;鼓励通过直接投资、参股、委托代建(BT)等多种方式参与棚户区改造项目建设,并申请发行企业债券。”发改委在其发布的文件中强调,对于专项用于棚改项目的发债申请,“优先办理,加快审批”。

为解棚户区改造资金难题,各省也在精心准备棚改项目发债,并相继获批。

2016年1月15日,广西大都投资有限公司非公开发行的北海市银海区北背岭、白耗壳村棚户区改造一期项目收益债券获得国家发改委核准,创全国棚改项目发债金额最大、审批速度最快的记录。此项目收益债金额为28亿元,分两期发售,首期14亿元。

2017年4月28日,由安徽投资集团主导的安徽省首单棚改项目收益债“17阜阳棚改项目NPB01”成功发行,首期发行额度4亿元,期限6年,票面利率5.48%。这是安徽省棚户区改造直接融资的第一单,也是全国“第二家”。

今后,是棚改贷转向棚改债,还是棚改贷、棚改债并肩齐驱,抑或棚改债孤身迎战,都值得期待。

来源:华夏时报

责任编辑:林天晴


  • 浙江经济网微信公众号

  • 浙江经济网微博
标签: 棚改贷 棚改债
【关闭】 【打印】 【纠错】【收藏】

转载免责声明:

  凡本站注明 “来自:XXX(非浙江经济网)”的新闻稿件和图片作品,系本站转载自其它媒体,转载目的在于非盈利公益性质的信息传递及网络分享,并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责,也不构成任何其他建议。本站部分作品是由网友自主投稿和发布、编辑整理上传,对此类作品本站仅提供交流平台,不为其版权负责。如有新闻稿件和图片作品侵犯您的知识产权以及其它问题的,请联系本站,我们会及时修改或删除。



用微信扫一扫

浙江经济微信公众号