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一线城市即便真有“小阳春”也难“入夏”?

2019-07-03 14:38:41  来源:浙江经济网  有评论

原标题:楼市“退烧”,调控更密集?

今年上半年,全国各地共发出251项“调控令”,创历史纪录。身处“北上广深”的人可能费解:如此密集的楼市相关政策,竟不是出现在“高烧不退”的2016年、2017年,而是在楼市降温的2019年。

据悉,251项政策的发布折射出楼市正处在换挡期。今年调控更多覆盖到了二三线城市。放眼全国,房地产市场加速分化,冷热不均,地方政府并没有一拥而上选择“一刀切”的调控政策,而是分城施策,有意搭建“四梁八柱”的长效机制。

楼市正在分化:

一线城市温和 热度聚焦二线

即便外界格外“炒作”今年春天的北京二手房市场,但从业多年的经纪人张悦一直坚信北京楼市没有真正复苏。以他负责的望京新城小区为例,成交量和客户咨询量的确多了,但与两年前没法比。

“3月成交量增长的偶然因素很多,比如入学政策、公积金政策和信贷政策的变化,但很快这些需求就释放了,成不了‘大气候’。”此后3个月的市场交易情况印证了他的判断。与3月1.61万套的二手房成交数字相比,4月降到了1.44万套,5月降到了1.38万套,刚刚过去的6月更是降到了1.18万套。

业内感叹,一线城市即便真有“小阳春”,也难“入夏”。

不仅仅是北京。几千公里外的深圳,虽然今年上半年市场低位反弹,但热度不及去年同期,成交同比小幅下降3.6%。一份来自深圳链家的内部数据显示,6月成交均价为5.56万元/平方米,同比下跌6.3%。上海表面看升温,但市场仍在逐渐消化2016年年末的调控影响,虽然成交增加但均价向上乏力,只在低位波动。

二线城市则是另一番景象。近日发布的《贝壳研究院2019年半年报》披露,成都链家二手房成交量同比增加34%,武汉同比增加32.1%,南京同比增加34.5%。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为,今年上半年房地产市场分化延续:一线城市在严格调控的背景下,土地市场和一二手房市场均呈现出量升价平态势;二线城市市场热度提升过快,引发了调控从紧政策出台;三四五线城市房价虽保持上升,但土地市场及二手房交易整体热度已有所回落。

政策调控换挡:

由松转紧 监管更加灵敏精细

一度疯狂的还有苏州。由于苏州楼市温度升高正值电视剧《都挺好》热映,也有人开玩笑说“苏大强带火了苏州楼市”。这也引来政府层面果断出手,调控政策频繁加码。

房地产市场呈急剧上升态势的10座城市也遭到了住建部的“点名预警”。记者注意到,住建部预警都是紧跟国家统计局的房价数据发布,这也代表着房价管控的嗅觉更灵敏了。

据悉,苏州5月新房销售套数出现回落,环比下降10.6%,市场热度消退。最新出台的限售政策给过快回升的市场来了一针降温剂,预计随着市场预期的缓和,后期新房市场会继续回落。此外,今年上半年,杭州、合肥、西安、宁波、武汉、郑州、东莞等二线城市都成为热点,随即出台的调控政策已经对房价上升起到一定遏制作用。

张大伟把去年11月、今年4月设定为楼市调控的两条分界线:去年11月前,大部分楼市调控政策以收紧为主;从11月开始,多地调控政策明显减小,转向以宽松政策为主;但从今年4月19日开始,调控政策再次出现收紧趋势,“房地产调控连续2个月超过40次。”

来自中原地产研究中心的数据显示,2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次,创历史新高。这251个“调控令”,已不再是单纯的楼市限售、限购等政策,而包含了人才住房、减税、住房补贴等各类与房地产有关、有可能影响楼市的政策。

“调控不仅针对房价,还针对地价、限售、限购、公积金等多维度。”张波也认为,今年上半年,在因城施策的调控思路下,房地产市场正在进入新一轮调整周期,调控的松紧变换在二线城市的体现更为明显。

土地市场创纪录:

如过度升温 不排除政策升级

面粉价格的起伏,往往决定了未来的面包价格。对于房地产市场下半年走势,更多人把目光聚焦在土地市场上:相比一季度土地市场的冷清,二季度部分城市则逐渐升温。根据中原地产的统计,截止到今年6月,2019年上半年土地市场继续活跃,50大城市合计卖地超过2万亿元。

业内认为,未来楼市政策调控换挡仍将体现为从全国严控到“因城施策”“因区施策”,调控的抓手将从房价层面向土地、限购、金融等维度纵深化落实。

【楼市调控令】

国土部、住房和城乡建设部昨日联合发出通知,力推保障房建设落实、严格土地出让管理,成为通知的亮点。通知明确,企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的,都将禁止竞买资格。

闲置地优先供给保障房

通知要求,在房价高的地区,应增加中小套型限价住房建设供地数量。

同时,对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地,以及农转用计划指标,应优先确保以保障性住房为主的上述各类住房用地的供应。对于没有完成上述住房供地计划的地方,不得向大户型高档住房建设供地。

另外,通知要求,市、县国土和建设部门,要共同建立保障性住房、棚户区改造住房、公共租房、中小套型商品住房行政审批快速通道。规划部门在受理后10天内核发建设用地规划许可证,国土资源主管部门要在受理后10天内核发国有土地使用证,规划主管部门要在受理后60天内核发建设工程规划许可证。

出让地块需“没有纠纷”

在国土部日前公布的2815宗闲置土地中,因毛地出让拆迁难、调整规划等政府原因造成闲置的约占六成以上。

为了规范政府的供地行为,防止出现超大地块供地,通知中再次强调,土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准,严格执行商品住房用地单宗出让面积规定,不得将两宗以上地块捆绑出让,不得“毛地”出让。拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记,确保地类清楚、面积准确、权属合法,没有纠纷。

如果市、县发布的公告中存在捆绑出让、超用地规模、“毛地”出让、超三年开发周期出让土地的,要责令立即撤销公告,调整出让方案重新出让。

另外,土地出让后,任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。由开发建设单位提出申请,调整规划建设条件而不按期开工的,必须收回土地使用权,重新按招标拍卖挂牌方式出让土地。

闲地达一年 不得再买地

在土地竞买过程中,国土部门将采取更为严格的土地竞买资格审查。

如果竞买人存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为、存在非法转让土地使用权等违法行为、甚至是因企业原因造成土地闲置一年以上;开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的,在结案和问题查处整改到位前,该企业将不得参与土地竞买。

对无故拖延开竣工时间、违反预销售时限和方式等要求的开发商不仅要处罚,还要将名单及时向国土、价格、金融等部门通报。

来源:北京日报、百度百科

责任编辑:林天晴


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