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汪传凯:推广宁波市低效工业用地再开发做法的建议

2017-02-13 15:22:34  来源:浙江经济网  有评论

2015年末浙江全省有城镇低效用地面积约100万亩,相当于年度新增建设用地计划指标总量的4倍。目前,我省围绕城镇低效用地再开发积极开展相关尝试,并取得较好成效,2015年共启动实施城镇低效用地再开发7.6万亩,盘活存量建设用地11.3万亩。宁波市在通过探索,盘活低效工业用地发展特色小镇方面做了有益的尝试,部分做法值得总结与推广。

一、对工业用地转变商业用地实行弹性年期制度,降低再开发前期土地成本。周巷镇依据宁波市政府颁布的《关于调整工业用地结构促进土地节约集约利用的意见(试行)》相关规定,对未列入政府再开发计划的工业企业,在建设用地使用权人不变、土地登记用途不变、建筑物不变的前提下,鼓励企业自身对低效工业用地进行再开发,经各部门批准允许按商业服务业使用,商业使用年期五年。每年按该地块所在区域的商业用地基准楼面地价与工业用地基准地面地价的差额的2.5%,征收用途转变的土地收益。期满后根据再开发情况企业可自由选择五年期转变用途模式,或者办理工业用地剩余年期转商业用地。周巷镇低效工业用地再开发的弹性年期政策改革与实施,降低了企业自主改造前期一次性土地用途转变的成本,增加了社会资本参与盘活低效工业用地发展特色小镇的积极性。例如周巷镇慈穗针织服饰有限公司采用弹性年期用途转变模式,成功盘活低效利用厂房,再开发为周巷乐天广场,助力特色小镇发展。

二、实施多元投融资模式,吸引民间资本参与盘活低效工业用地发展特色小镇。永淦古玩进出口有限公司借力慈溪人民政府实施的优惠贷款政策,投资6100万收购了破产闲置的永淦古玩有限公司厂房,投资8000万翻建闲置工业用地,成功盘活为浙江永淦古玩城。同时,政府投资5000万,用于以永淦古玩城为主的天元古玩文化街外立面、道路的全面改造。再开发过程中,企业依法对原有违法用地办理处罚、补交出让金等手续,再开发为停车场,解决了天元古玩文化街申请3A级景区无停车场的困境,助力特色小镇3A级景区的打造。多元的投融资模式,为盘活低效工业用地发展特色小镇提供了资金保障。

三、调整土地收益分配模式,构建了鼓励企业自主再开发的激励机制。调研访谈中发现,慈穗针织服饰有限公司案例中,如果按照全额补交工业转商业用地出让金的模式,企业需要补交500万元,企业主会放弃盘活打造乐天广场,仍然选择帽子生产出口,政府可获得年税收200万/年。采用弹性年期用途转变模式,虽然政府土地收益下降为10万元/年,但是政府可获得租金所得税收入200万/年,营业税收收入400万/年,从长期角度来看政府收益大大增加。另一方面,低效工业用地再开发前企业利润50万元/年,再开发后企业利润240万元/年,企业转型后收益提升明显。低效工业用地再开发收益分配的调整,赋予原土地使用权人更多再开发的主动权,改变了土地增值收益大部分归政府所有而原土地使用权人分享收益较少的局面,构建了鼓励原企业主参与盘活低效工业用地发展特色小镇的激励机制。同时,通过构建利益机制,有利于吸引更多社会资本参与再开发,充分发挥市场主体的积极作用。

总结上述经验,建议:

一、完善低效工业用地再开发保障特色小镇发展的土地供应政策。首先,在依法依规的前提下,争取试点县市范围内探索实行工业用地转商业用地弹性年期制度,出让价格按照地块所在区域的商业用地基准楼面地价与工业用地基准地面地价的差额的一定比例修正,或者依据特色小镇发展项目的不同再开发产业情况实行土地价格优惠。其次,允许以出租、入股、协议出让等多种方式供应存量低效工业用地发展特色小镇。第三,允许在确定开发建设条件并完成了拆迁安置方案的前提下,由政府将拆迁及拟再开发地块的使用权通过招标等公开方式捆绑出让给土地使用权人,以鼓励市场主体和原权利人自主盘活低效工业用地发展特色小镇。

二、创新盘活低效工业用地发展特色小镇的PPP融资模式。建议从省级层面出台政策,鼓励各地政府积极探索PPP融资模式,建立财政资金和社会资金相结合的多元化资金投入和保障机制,形成政府归政府、市场归市场的资金保障融资模式,解决盘活低效工业用地发展特色小镇过程中基础设施建设的资金短板。

三、合理制定盘活低效工业用地发展特色小镇的收益分配机制,实现利益共享。低效工业用地产权关系复杂,原产权人和市场再开发主体,最关心的是补偿标准是否能够接受,补偿的资金能否到位,相关的收益如何分配。所以县市地方政府在实施盘活低效工业用地发展特色小镇项目之前,应根据不同的低效工业用地再开发模式,制定切实可行的补偿标准和利益分配机制,实现政府、原产权人、使用人、再开发主体、投资主体等多主体的增值收益分配。

省政府参事:汪传凯


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