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夏磊:房地产调控的城市迁移与博弈

2018-06-13 16:03:10  来源:浙江经济网  有评论

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调控的城市迁移:核心城市到非核心城市、发达城市群到欠发达城市群。

16年9月30日前后,16个一线城市和强二线城市集中重启限购/限贷,标志收紧周期开始。此后经历四波强调控期:

(1)第一波为16年“930”至16年12月,一线城市和强二线城市通过“限土拍”等新行政手段升级调控,为“930”限购限贷收紧再助攻;

(2)第二波为17年3月至5月,发达城市群的非核心城市收紧调控,如京津冀城市群的环京、环雄安区域;长三角城市群的嘉兴、太仓;珠三角城市群的佛山、中山等。

(3)第三波为17年9月-11月,普通二三线城市启动限售/限购,如北部湾城市群的南宁、桂林、北海等;

(4)第四波为18年3月-6月,欠发达城市群收紧调控,哈长城市群(哈尔滨、长春)和西南城市群(昆明、贵阳)等加入限购/限售。调控从一二线城市渗透至欠发达城市群和三四线城市,反应调控形势的严峻性。

调控的地理分布:京津冀、长三角、珠三角“六限”最严厉,中西部省份、三四线城市棚改最受益。

(1)需求端:“限购、限售、限贷、限价、限土拍、限商改住”六限推进,调控力度空前。其中京津冀、长三角、珠三角政策最严厉。(2)供给端:中西部省份、三四线城市是棚改主战场;租房、共有产权房等制度创新在一线城市先行试水。调控效果:一二线城市如期回冷,三四线城市受益棚改货币化安置“逆袭”。

调控的困局1:中央和地方目标冲突下政策效果面临考验。

有些地方政府支出过度依赖土地出让收入和房地产相关税费,实际上是当地房地产市场火爆的受益者,从某种程度上乐见其涨。调控权下放到地方后调控演变成“被动式调控”,地方缺乏自约束机制。同时中央和地方不同的目标削弱调控效果。例如17年3月以来50余城出台人才引进政策,显著推升落户人口,刺激购房需求,对城市交易量的推动在7%-30%左右。“抢人”削弱房地产调控效果。

调控的困局2:市场局部失灵初现。

行政手段的密集使用下,市场出现局部失灵:(1)严格的限购冰封市场,但未解决大都市圈一体化的问题。如环京区域全面限购,造成环京市场瞬间降温,而从北京疏散的人口转移到环京,却暂时没有购房资格,供需承接不上。(2)限价政策带来的“新房二手房价格倒挂、精装改毛坯交房”问题。前期部分热点城市阶段性地采取限价政策,对于快速降温有其必要性,但也带来新房二手房价格倒挂、老百姓抢购新房、高价房无法网签等问题,后期还要逐步完善。限价还造成精装房改成毛坯销售,使建筑品质出现倒退。

建议和展望:去库存任务基本完成、相关政策应退出。

因城施策下,地方在中央给定的调控方向下进行调控,因此中央定调至关重要。15年来“去库存”作为调控基调已持续近三年,中央定调从15年的全面去库存,到16年“因城施策去库存”,再到17年底“部分三四线城市和县城去库存”。但当前全国商品住宅库存已降至2012末的水平,三四五六线城市甚至也出现了大面积大幅度的上涨,各方面指标显示“去库存”任务基本完成,应宣告“去库存”相关政策基本退出。如部分城市仍处“去库存”的思路下,加剧住宅供求紧张和房价上涨的风险。

正文

1、16年“217”:刺激组合拳出尽,因城施策的起点

中国房地产市场的宏观调控始于2002年,直到2016年“217”以前中央都是调控主体,调控政策全国一盘棋。这种全国性调控忽略地区差异,调控效率极低:14年“930”以来宽松的货币大量流向热点一二线城市,引发房价非理性上涨,而最需要去库存的三四线城市难以分享货币宽松的红利。16年2月17日财政部等发文降低交易环节契税税率,是14年“930”以来的最后一项全国性刺激政策。16年“217”以后中央调控思路发生转折,开始强调“因城施策”,将调控职责下放到地方,全新的调控阶段开始。

来源:新浪财经

责任编辑:李毅


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标签: 城市 夏磊 迁移
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