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陈九霖:三大缰绳或勒住我国房地产这个“脱缰的野马”

2019-10-08 13:39:53  来源:浙江经济网  有评论

10月8日,新的房贷利率横空出世,即央行个人住房贷款利率调整新规10月8日起施行。从此,中国的房贷利率将彻底地从“政策利率上浮”,转向“5年期加点”的模式,这意味着我国楼市利率与实体经济利率完全脱钩。至止,我国楼市的最大悬念也即将落幕,即我国房地产这只脱缰野马即将悬崖勒马,很有可能回归正轨。

就在今年9月份,贷款市场报价利率(LPR)公布。我们可以发现,9月份一年期的贷款市场报价利率为4.2%,较上月降低5个基点;5年期以上则为4.85%,与上月保持一致。由于一年期贷款市场报价利率是实体经济贷款的参考利率,而5年期以上的贷款利率则主要为房贷参考利率,因此,以上数据展示出了我国对于楼市定向加息、对于实体经济定向降息的运作与趋势。这一做法,不但可以摆脱房地产对于中国货币政策的掣肘作用,而且,也可以抵消一些城市首套房贷依然在打折的做法,使得它们与全国各地的房贷利率不会有太多偏差。这种新模式最有效的一点就是,由于实体经济和楼市利率是“双轨制”利率模式,所以,即使未来实施货币宽松,房贷利率依然可能维持高位,从而改变提前那种事与愿违的窘境:每次实施货币宽松和降准降息政策后,大量资金流入楼市,而实体经济依然资金匮乏。

长期以来,我国房地产行业“放荡不羁”。尽管每年各地出台数百项新规,也一再调整政策,依然控制不住房价,楼市一再挤压实体经济的资金。真可谓一匹“脱缰的野马”。上述LPR这个贷款新模式,可以理解和看成是我国勒住房地产野马的第一条缰绳。

勒住我国房地产野马的第二条缰绳就是,“房屋网签备案全国联网”措施已经正式启动,这涉及全国150多个城市。此前,中国已经实现房贷全国联网,不动产统一登记,住房信息全国联网。这一次的网签备案全国联网,可谓做到了房屋透明化的最后一环。该系统实施后,我国的住房交易将全部进入全国的监控体系之中。届时,监管部门将会有效地掌握每一个城市的房屋成交的信息,而每一个购房者在不同城市之间的投资房产信息也将会一目了然。这将使得房产者的持有情况,变得完全透明化;也为将来房地产税的开征扫除技术障碍而铺平了道路。这对于未来的住房购房者来说,无疑是一个天大的好消息,而对于未来的炒房客的围堵,也将不会存在太多的困难——我国的炒房客或将迎来最后的收割期。

勒住我国房地产野马的第三条缰绳是,2019年8月26日十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过的《关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定》。本决定自2020年1月1日起施行。首先,新土地管理法的通过,标志着集体土地获得了直接入市的资格,原来实施国有土地统一供应的格局被彻底改变。当然,这次批准入市的土地为农村集体经营性用地,并不包括影响面最大的住宅用地,本次的土地只能用于工业和商业用途。即使如此,这也会增加工业和商业用地的土地供应量,在增加供给的同时也减少了工业和商业用地的土地成本,以及有效地降低厂房、商铺的租金。其次,在宅基地的新规中,对于那些不得以而退出宅基地的农民朋友们,放宽了他们进城落户的条件,为“推动1亿人口进城落户”扫清了障碍,也腾出了一些可供开发的宅基地。

不难看出,三大措施的陆续出台,都是着眼于房地产的未来。新的房贷利率,为楼市的定向调控设计出了可行的利率空间;房屋备案网签互联网系统,将房产暴露在公众监控体系下,使得楼市更加透明,从而也让投机炒房的空间变得狭小,也为以后开征房地产税铺平了技术道路;集体土地入市与宅基地的新规实施,为我国各大城市提供更多的土地供应来源。

从历史上看,20世纪,是世界经济快速发展的100年,其中,房地产业的兴盛,是刺激经济增长的重要动力和因素。然而,一些国家和地区也曾因为出现房地产泡沫而导致经济下坡乃至衰退。最惊心动魄的三次房地产泡沫是:1926年发生在美国,间接地引发了上世纪30年代全球经济危机;1991年发生在日本,成为长达18年经济不景气的重要原因之一;1997年发生在泰国等东南亚国家和我国的香港,以致形成亚洲金融危机。我们非常庆幸的是,我们认识到了房地产对于经济发展的正面意义,也意识到了房地产对于经济和社会的负面影响。更为重要的是,经过长期的探索,我们找到了房地产刺激经济和控制房地产破坏经济的良方,那就是上述“三大房地产新政”,可以说,我们为勒住房地产这匹脱缰的野马找到了适合的缰绳。

(本文作者介绍:清华大学法学博士,北京约瑟投资有限公司董事长,曾担任两个世界500强企业副总。)

来源:新浪财经

责任编辑:李毅


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标签: 房地产 LPR 房价
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