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特色小镇的经营模式

2017-04-20 11:57:05  来源:浙江经济网  有评论

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关于特色小镇的开发,一般包括了7个部分,如下图:

特色小镇的开发架构

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1、特色产业引擎

当地的特色产业,一般以新兴产业或传统的经典产业为主。

2、旅游引擎

吸引外来消费的关键,一个或多个核心旅游休闲项目,如观光景区、主体乐园、特色街区、温泉养生中心等。

3、核心产业园区

包括产业的研发、生产、制造等核心功能,是城市特色产业的集中体现。

4、休闲聚集区

聚集了各种休闲业态,主要功能是留住人流并扩大其消费。

5、产业延伸环

围绕特色产业及旅游产业,会形成产业延伸的一系列项目,往往环绕中心区,形成辐射或组团分布。

6、获取土地开发收益的重点

包括原有城镇居民居住,农民城镇化居住,产业人口聚集居住,外来游客居住等。

7、社区配套网

服务于居民生活及旅游产业的金融、医疗、教育、商业等产城一体化的公共配套。

其中,特色产业开发是核心,不仅涉及了产业本身的生产制作,还会延伸到服务性质的第三产业,与其相关的应用以及教育和研究事业。

二、商业模式:5种类型

特色小镇的参与主体构成以企业主体,政府阴引导、服务,负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务,在市场运作的基础上,引进民营企业建设特色小镇。

特色小镇的参与主体构成

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商业模式主要有以下几种类型:

1、土地一级开发

仅做土地的一级开发,直接获利;进行一级土地开发,同事通过其他模式(如补贴方案等),享受升值收益结构。

2、二级房产开发

包括六大房产结构:一居所地产、商铺型地产、客栈公寓型地产、二居所地产(周末)、三居所地产(度假)、养老地产。通过销售回收经营等方式形成销售运营模式。

3、产业项目开发

一是特色产业项目开发,包括科教文卫等产业事业导入及产业园、孵化园等产业本身开发;二是旅游产业项目开发,包括旅游吸引核项目(如主题公园)、休闲消费聚集项目(如休闲商街)、夜间休闲聚集项目(如水秀表演等);通过项目的运营获得收益。

4、产业链整合开发

两大产业链:泛旅游产业链和特色产业链;两大产业链相互支撑,构建区域产业生态圈,包括金融、教育、居住人群、城市化机构和政府政策等。

5、城镇建设开发

城市服务:公共交通服务、社会服务等;城市管理:城市智能化管理、政府政策等;城市配套:银行、学校、医院等。

三、投融资模式:6种主要模式

模式一:发债

根据现行债券规则,满足发行条件的项目公司可以在银行间交易市场发行永(可)续票据、中期票据、短期融资债券等债券融资,可以在交易商协会注册后发行项目收益票据,也可以经国家发改委核准发行企业债和项目收益债,还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债。

债券产品结构设计

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模式二:融资租赁

融资租赁(Financial Leasing)又称设备租赁、现代租赁,是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部风险和报酬的租赁。融资租赁集金融、贸易、服务于一体,具有独特的金融功能,是国际上仅次于银行信贷的第二大融资方式。

融资租赁结构设计

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融资租赁的三种主要方式:直接融资租赁,可以大幅度缓解建设期的资金压力;设备融资租赁,可以解决购置高成本大型设备的融资难题;售后回租,即购买有可预见的稳定收益的设施资产并回租,这样可以盘活存量资产,改善企业财务状况。

模式三:基金

●产业投资基金

国务院在《关于清理规范税收等优惠政策的通知》(国发(2014)62号)中指出:“深化财税体制改革,创新财政支持方式,更多利用股权投资、产业基金等形式,提高财政资金使用绩效”。产业投资基金相比于私募股权投资基金,具有以下特点:

◎产业投资基金具有产业政策导向性;

◎产业投资基金更多的是政府财政、金融资本和实业资本参与;

◎存在资金规模差异。

●政府引导基金

政府引导基金是指由政府财政部门出资并吸引金融资本、产业资本等社会资本联合出资设立,按照市场化方式运作,带有扶持特定阶段、行业、区域目标的引导性投资基金。政府引导基金具有以下特点:

◎非营利性。政策性基金在承担有限损失的前提下让利于民;

◎引导性。充分发挥引导基金放大和导向作用,引导实体投资;

◎市场化运作。有偿运营,非补贴、贴息等无偿方式,充分发挥管理团队独立决策作用;

◎一般不直接投资项目企业,作为母基金主要投资于子基金。

●城市发展基金

城市发展基金是指地方政府牵头发起设立的,募集资金主要用于城市建设的基金。其特点如下:牵头方为地方政府,通常由财政部门负责,并由当地最大的地方政府融资平台公司负责具体执行和提供增信;投资方向为地方基础设施建设项目,通常为公益性项目。例如,市政建设、公共道路、公共卫生、保障性安居工程等;还款来源主要为财政性资金;投资方式主要为固定收益,通常由地方政府融资平台提供回购,同时可能考虑增加其他增信。

城市发展基金运营结构图

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●PPP基金

PPP基金是指基于稳定现金流的结构化投融资模式。PPP基金可分为PPP引导基金和PPP项目基金;其中PPP项目基金又分为单一项目基金和产业基金等。

PPP融资支持基金是国家层面的PPP融资支持基金。PPP基金在股权、债权、夹层融资领域均有广泛应用,包括为政府方配资,为其他社会资本配资,单独作为社会资本方,为项目公司提供债权融资等。

模式四:资产证券化

资产证券化是指以特定基础资产或资产组合所产生的现金流为偿付支持,通过结构化方式进行信用增级,在此基础上发行资产支持证券(ABS)的业务活动。

资产证券化结构设计

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资料来源:银通智略

但基于我国现行法律框架,资产证券化存在资产权属问题,理由包括:

◎特色小镇建设涉及到大量的基础设施、公用事业建设等,基础资产权属不清晰,在资产证券化过程中存在法律障碍。

◎《物权法》第52条第2款规定:“铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施,依照法律规定为国家所有的,属于国家所有。

◎特许经营权具有行政权力属性,《行政许可法》规定行政许可不得转让原则。司法实践中,特许经营权的收益权可以质押,并可作为应收账款进行出质登记。

◎《资产证券化业务管理规定》第9条规定原始权益人应当依照法律法规或公司章程的规定移交基础资产。但缺乏真实出售标准,司法也无判例参考。

◎发起人、专项计划管理人之间无法构成信托关系,不受《信托法》保护。

模式五:收益信托

收益信托类似于股票的融资模式,由信托公司接受委托人的委托,向社会发行信托计划,募集信托资金,统一投资于特定的项目,以项目的运营收益、政府补贴、收费等形成委托人收益。

收益信托结构设计

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模式六:PPP融资模式

PPP模式从缓解地方政府债务角度出发,具有强融资属性。在特色小镇的开发过程中,政府与选定的社会资本签署PPP合作协议,按出资比例组建SPV,并制定公司章程,政府指定实施机构授予SPV特许经营权,SPV负责提供特色小镇建设运营一体化服务方案,特色小镇建成后,通过政府购买一体化服务的方式移交政府,社会资本退出。

特色小镇开发的PPP模式

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来源:地产奇谈

责任编辑:叶欣妤


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